Immobilienfinanzierung für Investoren - Webinar von immlab GmbH & Co. KG

Das musst du wissen, bevor du einen Darlehensvertrag abschließt:

Der Darlehensvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren. Eine ordentliche Kündigung ist nicht zu jedem Zeitpunkt möglich. Deswegen ist es wichtig, vorab die Modalitäten in den Kreditverträgen zu verstehen.

Musst du dein Objekt innerhalb der Zinsfestschreibung verkaufen, kann eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung fällig werden. Wie diese berechnet wird und wie du diese im Falle des Falles heute schon reduzierst, gehen wir gemeinsam durch.

Haushaltsrechnung und Selbstauskunft

Wenn die Finanzierung wirtschaftlich nicht tragbar ist, darf dich eine Bank nicht finanzieren. Die Finanzierung allein auf die Immobilie abzustellen, ist spätestens seit 2016 mit der Einführung der Wohnimmobilienkreditlinie unzulässig.   

Um die weitere Finanzierbarkeit zu gewährleisten, muss laufend eine eigene Haushaltsrechnung erstellt werden und Anpassungen vorgenommen werden. 

Die Basis der Haushaltsrechnung ist die Selbstauskunft, die bei der Bank eingereicht wird. Ein besonderes Augenmerk sollten Investoren auf die Lebenserhaltungskosten werfen. Das sind die geschätzten (pauschalen) Kosten für die Lebenserhaltung, die von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen und zwischen 800 bis 2.000 EUR pro Monat variieren. So kann es passieren, dass du bei der Bank X eine Zusage bekommst und bei Bank Y abgelehnt wirst.

Stressannuität

Was passiert nach der Zinsbindung mit dem Zins? Das weiß heute noch niemand. Deswegen gehen die Banken vom Schlimmsten aus und rechnen mit einem hohen Zinsänderungsrisiko, das zukünftig zu einer Unterdeckung führt. Ein Überschuss muss während der gesamten Darlehenslaufzeit vorhanden sein. Dies ist ein Umstand, der einer Finanzierung oftmals entgegensteht.

Variable Zinsbindung oder Zinsfestschreibung?

Nicht nur aus Sicht der Haushaltsrechnung und Stressannuität ist die Auswahl der richtigen Zinsbindung wichtig.

Investoren unterliegen häufig dem Irrtum, dass die variablen Konditionen ohne Zinsbindung günstiger sind als beispielsweise eine 5-jährige Zinsbindung. Dabei wird vergessen, dass eine Kreditentscheidung mit hohen einmaligen Kosten verbunden ist. Diese Kosten amortisieren sich bei einer 10-jährigen Zinsbindung. Beim einem variablen Darlehen kann der Darlehensnehmer jederzeit kündigen, die Bank weiß also nicht, wann das Darlehen zurückgeführt wird. Wenn das Darlehen kurz nach dem Abschluss getilgt wird, würde die Bank auf einem Großteil der Kosten sitzenbleiben. 

Merke: Die Bank will das Geld möglichst lange und sicher verleihen.

Bankenreihenfolge 

Du weißt bereits, dass Banken mit unterschiedlichen Annahmen im Hinblick auf das Zinsrisiko, die Lebenshaltungskosten und die Mieteinnahmen Berechnungen durchführen. Deswegen ist es unverzichtbar, die Banken in einer intelligenten Reihenfolge aufzusuchen.

Zusätzlich muss beim Aufbau des Portfolios auf die Geschwindigkeit im Ankauf geachtet werden, da ein zu schneller Aufbau Auswirkungen auf die Berechnung deiner Ausfallwahrscheinlichkeit bei der Bank haben kann.  

Modernisierungen finanzieren

Modernisierungskosten sollten mitfinanziert werden - allerdings ist nicht jede Bank dazu bereit. Steuerlich gesehen sind Modernisierungskosten voll absetzbar. So kannst du mit geliehenem Geld dein zu versteuerndes Einkommen verringern und Steuerrückerstattungen erhalten. 

Wertermittlung bei der Bank

Die Bank verlässt sich nicht auf deine Kaufpreiseinschätzung. Sie ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, das Finanzierungsobjekt selbst zu bewerten. Dafür stehen der Bank mehrere Methoden zur Verfügung wie das Abschlags-, Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren.

Im Anschluss wird der Beleihungswert ermittelt, der maßgeblich für die Konditionen ist.